Calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier

Il est risqué de devenir un investisseur si l’on ne sait pas comment calculer la rentabilité de son investissement. Pour investir avec succès, on investit dans le but de gagner de l’argent. Or, ne pas savoir calculer et évaluer la rentabilité de votre bien immobilier par rapport à son prix d’achat et aux prêts vous expose à un risque élevé d’échec. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le calcul du rendement locatif des biens immobiliers !

 

Les différents types de rendement

 

Tout d’abord, il est important de faire la distinction entre le rendement locatif et la rentabilité locative. À première vue, ces deux termes semblent vouloir dire la même chose, mais ce n’est pas vrai.

Le rendement locatif est le rendement que vous obtenez de votre bien par rapport à son prix.

A rentabilité locative est le bénéfice que vous tirez de la location d’un bien immobilier. Il intègre non seulement votre investissement initial mais aussi l’évolution du prix depuis ce moment-là. Dans cet article, nous allons examiner de plus près le rendement locatif en particulier.

 

Les indicateurs de rentabilité de l’investissement locatif

 

La rentabilité brute

 

Le premier indicateur de rentabilité à connaître lorsqu’on cherche à calculer la rentabilité d’un investissement immobilier est la marge brute. Le rapport entre le loyer annuel et le prix du logement peut servir de mesure à cet égard. Cet indicateur n’est pas vraiment révélateur de la véritable rentabilité. Il ne prend pas en compte l’ensemble des dépenses liées à un bien immobilier. Cependant, il a le mérite de vous donner une idée approximative du bénéfice que les propriétaires pourront dégager du logement.

Exemple de calcul, pour un bien acheté 200 000€ et loué 1000€ par mois

((1000*12)/200000)*100 = 6%

 

La rentabilité nette

 

La rentabilité d’un investissement dépend du montant du loyer par rapport à vos charges annuelles. La différence dans ce cas réside dans les taxes foncières que vous devrez soustraire de votre revenu annuel. Cet impôt est généralement payé par le propriétaire-investisseur et non par le locataire. Il est également nécessaire de déduire les charges non récupérables ainsi que les frais de gestion de vos revenus afin qu’ils ne dépassent pas ce que vous gagnez réellement.

Avec cet indicateur, vous pouvez mieux mesurer les tenants et aboutissants de votre investissement. Cet indicateur permet de réaliser une simulation financière qui vous aidera à établir un bon plan de financement.

Comme pour l’exemple précédent, on va maintenant déduire une taxe foncière de 1000€, des charges déductibles de 600€ et 10% de frais de gestion.

(((1000*12)-(1000+600+((1000*12)*10%)))/200000)*100 = 4,6%

 

La rentabilité nette nette

 

Investir dans l’immobilier n’est pas toujours une affaire totalement simple. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier lorsque vous achetez un bien immobilier, comme les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard par exemple. Si vous avez plus de 65 ans, le Cosse peut également vous aider dans votre situation d’investissement en déduisant les travaux ou les intérêts d’emprunt des loyers versés. Il est donc essentiel de calculer tous les avantages disponibles avant de prendre une décision d’investissement. Le calcul de la rentabilité est essentiel pour garantir le succès de ce type d’entreprise ; comment s’y prendre ?

La rentabilité nette est donc un bénéfice, qui tient compte des avantages fiscaux. Bien entendu, l’évaluation de cette rentabilité varie d’un cas à l’autre et dépend du taux d’imposition personnel de chaque individu et du type d’avantages auxquels il a droit.

Bien que cette méthode soit souvent privilégiée lorsqu’il s’agit de trouver la rentabilité d’un investissement immobilier, elle comporte également certains risques. Les éléments pris en compte dans le calcul doivent être aussi précis que possible, sinon votre plan ne sera pas solide. Attention à la surestimation de l’augmentation du loyer et aux simulations basées sur un prix de revente irréaliste.

Les taxes ne doivent pas être le seul facteur déterminant dans le calcul de votre rentabilité. Tenez compte d’une éventuelle vacance locative afin d’obtenir un chiffre plus précis de ce que vous attendez comme bénéfice. Considérez les avantages fiscaux comme des bonus et ne vous y attardez pas trop non plus !

 

La rentabilité avec la méthode Larcher

 

La méthode Larcher est une manière simplifiée d’estimer le rendement locatif de votre investissement car elle calcule la rentabilité sur neuf mois au lieu de douze. On estime que l’ensemble des charges représente en moyenne 25% des loyers.

Pour continuer notre calcul sur l’exemple précédent

((1000*9)/200000)*100 = 4,5%

Ce qui donne un résultat proche de notre rentabilité nette nette

 

La rentabilité avec la loi Pinel

 

Le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier est important pour obtenir un retour sur investissement clair. Investir, c’est bien, mais évaluer son R.O.I., c’est beaucoup mieux. C’est pourquoi, en France, la loi Pinel jouit d’une excellente réputation car elle présente des avantages et ses mécanismes sont efficaces.

21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans

18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans

12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans

 

 

Parmi tous les investissements possibles, la pierre est en fait le plus stable. Avec le temps et les crises, elle ne manque jamais de gagner la confiance des gens par sa stabilité par rapport à d’autres actifs plus instables qui ont parfois des rendements plus élevés mais qui sont aussi plus risqués…. Dans tous les cas, une règle en matière d’investissement est avant tout de diversifier son portefeuille d’investissements (au sein des actions ou des crypto-monnaies ou du compte épargne etc…) mais aussi son choix au sein de ces types d’investissements individuels (immobilier dans les grandes villes ou les villes de province comme Paris).

 

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Laetitia Dupuis

Laetitia Dupuis

Laetitia est une journaliste française et auteur pour le magazine Adises Active, spécialisé dans tous les sujets qui touchent l'immobilier et la finance. Elle travaille pour ce magazine depuis 2009 et elle est considérée comme l'un de ses plus importants contributeurs.

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