L’autofinancement, la base de l’investissement locatif immobilier

Il faut savoir que l’autofinancement est quelque chose qui est vraiment très important, c’est même la base de l’investissement locatif rentable parce qu’il faut comprendre l’autofinancement comme le fonctionnement principal des banques. C’est à dire que la banque va analyser le fonctionnement de votre investissement en regardant si celui-ci s’autofinance, pour cela, il existe trois raisons principales qui doivent vous obliger à trouver des investissements qui s’autofinance.

Première raison

Pour que vous puissiez garder un niveau d’endettement minimum, il y a la règle des 33%, quelqu’un qui gagne 3000 euros par mois et qui a un crédit qui lui coûte 1000 euros par mois est à un tiers d’endettement, soit 33 % de taux d’endettement, cette personne-là ne pourra pas, sauf si ses revenus augmentent, réemprunter pendant la durée de son crédit pour faire un investissement. En revanche, si vous empruntez 1000 euros par mois à la banque, mais que vous gagnez 2000 euros de loyer, la banque va prendre en compte vos revenus + le différentiel que vous rapporte votre bien. Pour notre exemple, la banque prendra donc en compte les 3000 euros de revenu + les 1000 euros de revenu locatif, soit 4000 euros. Toutes les banques ne calcule pas uniquement de cette façon-là, mais il y a ce qu’on appelle le « calcul propre » et le « calcul différentiel » Il est donc extrêmement important de respecter ce premier point d’autofinancement parce qu’il faut que vous mainteniez un niveau d’endettement le plus faible possible.

Deuxième raison

Si vous faites un investissement qui s’autofinance, vous n’aurez pas d’effort d’épargne à faire, c’est à dire que votre trésorerie restera positive et grandissante pendant votre investissement, pendant tout le temps que vous allez mettre à le rembourser, grâce au cash-flow positif. Si vous faites un investissement avec par exemple un appartement qui vous génère 1000 euros de loyer, mais que vous avez 1000 euros de crédit, ça ne s’autofinancera pas, parce qu’il faut rajouter la taxe foncière, les charges de copropriété, les différents aléas et si vous avez un locataire qui est absent pendant un mois voir plus, votre crédit coure toujours. D’où l’importance de respecter la règle des 70%, qui va de paire avec ce que l’on vient d’évoquer.

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Troisième raison

Si vous faites de l’autofinancement, on pourra appeler ça une opération blanche pour la banque. C’est à dire que si vous avez un crédit de 700 euros par mois, et 1000 euros par mois de loyer, les 300 euros d’écart vont payer les différents aléas, taxes foncières, charge de copropriété etc. mais vous allez également générer un excédent, ce qui donnera une opération qui s’annule aux yeux de la banque, et qui vous permettra donc de continuer à investir. Vous aurez su montrer à votre banque que lorsque vous lui rendez 500 euros tous les mois, c’est que vous êtes capable d’en gagner 1000, le banquier verra les relevés de compte, les différents mouvements, que vous êtes quelqu’un de sérieux et que tous les mois prenez votre excédent pour le placer sur des contrats d’assurance vie par exemple qui travailleront à 3, 4 ou 5 % alors que vous aurez emprunté de l’argent à environ 2%, vous faites donc de l’amortissement indirect.

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Alix Lebrun

Alix Lebrun

Alix Lebrun est auteur pour le magazine Adises Active, spécialisé dans tous les sujets liés aux affaires, au droit et à l'emploi. Elle est titulaire d'une maîtrise en commerce international et d'une licence en communication. Alix écrit depuis l'âge de 12 ans et a toujours aimé partager ses pensées avec les autres par le biais de l'écriture.

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